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Você já tem um cliente para alugar seu imóvel ?
Podemos lhe dar um suporte em uma ou mais etapas da contratação.  Os honorários variam e serão estabelecidos de acordo com suas necessidades, pois você pode contratar, por exemplo, apenas a elaboração da vistoria ou do contrato. Em nossas publicações, voltadas para proprietários,  lhe apresentamos um passo a passo que poderá auxiliar, caso você queira conduzir sozinho a negociação. Para elaborar os artigos recorremos à nossa experiência, com foco nos problemas que normalmente ocorrem nas locações e podem ser evitados.  Agradecemos o seu acesso, continue conosco. 


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http://www.proencasampaio.com.br/


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 Análise Cadastral


Para diminuir a margem de risco a renda líquida familiar não pode ser comprometida com aluguéis e taxas acima de 30% do total. Para ajudar, podemos levar em conta a renda de todos os membros da família, incluindo pensão alimentícia de filhos menores. Por outro lado, também não podemos deixar de ponderar sobre os comprometimentos com empréstimos, financiamentos e pensões. A aprovação cadastral depende de analise minuciosa da declaração de imposto de renda, holerites e outros. Nos casos em que o Locatário possua renda informal, mas tem uma atividade regular, podemos recorrer a analise de extratos bancários dos últimos 6 meses. Em algumas situações preferimos encaminhar para a contratação de seguro fiança para dar mais segurança ao Locador. Mesmo com a comprovação de renda, se forem detectados endividamentos, cheques não pagos e protestos, também não conseguimos concluir a aprovação. As exceções ficam por conta de uma única ocorrência com pouca relevância, a qual subord…
O que deve constar no laudo de vistoria?
Observamos que um laudo de vistoria detalhado inibe o mau uso e descuido por parte do Locatário durante a ocupação do imóvel. Por outro lado evita exigências indevidas por parte do Locador na devolução. Por exemplo, um gramado impecável pode ser devolvido repleto de buracos feitos pelos cães do inquilino, fotos e relato no laudo vão garantir a reposição do jardim. Ao mesmo tempo, ele pode ter recebido um jardim com perdas por falta de irrigação e tentar atribuir a reposição ao Locatário.. Pisos e revestimentos devem ser citados, incluindo perfurações em cerâmicas, manchas em rejuntes, trincados nas peças, idem para portas e janelas. Como a conservação dos armários planejados estão vinculados ao bom uso e cuidados, na vistoria deve constar fotos internas e externas, além de detalhamento de danos já existentes. Todos os acessórios, luminárias, cortinas e splits também precisam ser listados. O estado de limpeza e conservação também deve ser citado, po…
O contrato de locação
Um bom contrato prevê diversas situações que podem ocorrer e estabelece acordos entre as partes para conduzir cada uma delas. Deve ser validado pelo senso de justiça e nunca privilegiar um em prejuízo do outro. Um bom contrato é um manual de procedimento, o passo a passo para administrar situações durante toda a relação comercial. Os modelos variam de acordo com condições específicas e tipo de garantia. Algumas cláusulas são obrigatórias e outras, apesar de opcionais devem constar. Um bom guia para elaboração e revisão do contrato é relacionar todas as situações que poderão ocorrer e incluir cláusulas que estabeleçam os ajustes sobre cada uma delas. Não podem ficar de fora, por exemplo, a definição sobre quem pagará o IPTU, a multa por rescisão antecipada, o fator de correção anual, a transferência de titularidade das contas. É importante também que o locatário tome conhecimento das regras do condomínio e declare estar de acordo em se sujeitar a elas. Se o contrato pr…
Preparando o imóvel para alugar
Tornar o imóvel mais atraente vai lhe ajudar em um giro mais rápido e tornar o valor pedido mais competitivo. Tudo depende dos recursos disponíveis para viabilizar isso. Dividimos nossas sugestões em 3 grupos em escala progressiva de valores: 1–Limpeza,  remoção de itens desnecessários, jardinagem, tratamento de piscina. Dedetização, correção de danos de umidade. 2 – Pintura: a pintura recente valoriza muito um imóvel. Além de ajudar a alugar mais rápido, também permite a obrigatoriedade em contrato da reposição do serviço na devolução do bem. 3 – Aparelhos de ar condicionado e armários: são opcionais, mas principalmente os armários fixos em cozinha e banheiro são importantes, pois o inquilino dificilmente vai prescindir destes itens e pela difícil remoção futura não vai querer arcar com o custo.
Os proprietários muitas vezes ponderam que não vale a pena investir no imóvel, pois o inquilino provavelmente não terá o zelo esperado e devolverá o bem semidestr…
Caução, seguro ou fiador ?
Depende. Uma boa garantia esta vinculada a analise cadastral da renda que vai suportar os aluguéis. A garantia de 3 meses de caução é excelente,  mais prática e facilita o ressarcimento de danos no imóvel no final da locação. Mas, se a renda do futuro inquilino oscilar de forma a se presumir um risco maior de inadimplência futura,  consideramos que o seguro fiança seja uma  alternativa melhor. Ocorrendo atraso superior a 10 dias no pagamento do aluguel e condomínio  a seguradora é acionada e passa a suportar os  pagamentos até que o imóvel seja desocupado, além de conduzir por sua conta as questões jurídicas. Isso pode levar alguns meses. O custo do seguro, equivalente a 01 aluguel ao ano pesa um pouco na decisão do Locatário e também o rigor da analise cadastral pela seguradora pode fazer com que o futuro inquilino desistir do imóvel. O fiador merece um capitulo a parte, mas aqui ressaltamos que a analise da renda e patrimônio tem que ser duplamente criterios…
Preparando o imóvel para alugar II
É comum alguns proprietários  entregarem o imóvel para o inquilino com vazamentos hidráulicos, tomadas não funcionando, goteiras, infiltrações e janelas e portas com defeito. Isso é um grande erro. No máximo decorrer do uso o inquilino vai detectar todos estes problemas e reivindicar os reparos, que serão custeados pelo Locador. Ele poderá fazer ou reembolsar os custos.  Ambas situações são desvantajosas, ele não terá tempo para pesquisar melhores preços, nem acesso irrestrito ao imóvel para fazer. Caso resolva reembolsar, apesar do locatário apresentar orçamentos comparativos, nem sempre serão os melhores.  Sem contar que a relação inquilino x proprietário pode já começar desgastada, pois causará incomodo e desconforto a nova família que está ocupando o imóvel.
Recomendamos sempre que o Locador dê uma atenção especial aos itens básicos e não “deixe como está para ver como é que fica”. Caso não possa arcar com os custos, a alternativa é ser transparent…